誰もが陥りやすい 手付金の思わぬ落とし穴  その注意点とは?

query_builder 2020/10/13
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行政書士角田法務事務所

こんにちは



前回は手付金とは何かをお話しましたが


今回は、手付金で失敗しないためのポイントをお話します。


手付金を取り交わす際の注意点として


まず解約手付の期限についてです。


解約手付の解除期限はいつまであるのでしょうか?


解約手付の解除権は、原則、当事者が、契約日からいつまで~と任意で期限日を設けることができます。


もちろん期限を定めないこともできますが、この場合、特に注意が必要です。 


実際の土地売買などの不動産取引でも、そういう契約が多いのですが、 解除期限日の定めがなかった場合は、民法の規定により 「相手方が契約の履行に着手するまで」 が解除の期限となります。 


実は、この履行に着手という時点がいつなのかが不明瞭のため実際の取引でも大きなトラブルになることがあります。  


一体、この履行に着手とは、いつを指すのでしょうか?   


例をあげると・・


  ①買主の希望で変更工事を発注した。 

  ②買主が中間金を支払った。 

  ③農地転用許可の申請を行った。  


  など、判例で認められたものがあります。


しかし結局は、すべての契約に対応するような明確な基準があるとまでは言えません。


そのため、解除期限日をウヤムヤにしていた為に、裁判上の紛争にまで発展してしまうケースもあります。

契約の際には、些細な事と思わずに、いつまで解除できるのか契約前に必ず確認をしたいところです。    



また、手付金の金額についても注意が必要です。


よくある話として、土地契約の買主が今後の建築計画の出費を考え、その負担を抑えようと手付金を極端に少額にするケースですが、


この場合、確かに負担は減りますが、しかし、どうでしょう? 


あまりにも少額だと、かえって手付解除のペナルティー負担が少ないため、相手の都合でいつでも解除されやすい状況も招いてしまうことを忘れてはいけません。


例えば、手付金を10万円と設定して契約をした後、売主に対して「今の契約より50万円高く買うよ」と言ってきた人が現れたらどうでしょう?

売主によっては、10万円を犠牲にしても、40万円の得をするために、手付解除を申し入れてくる場合もありえます。


買主はやっと希望の土地を手に入れられると思っていたところ、いきなり手付解除で契約が白紙となり、不測の損害を被りかねません。


何年もかけてやっと見つけた土地であれば、なおさらショックも大きく、このような裏切りに近い行為で失っては後悔しか残りません。


一体何のために契約をしたのか、このようなことがないよに、

せっかく取り決めた契約が安易に取り消されないよう適正な額を考えたいものです。    


実際の不動産取引では、売主買主双方が協議して決めますが、一般的に売買代金の5%から10%程度で取り決めることが多いです。


売買価格が1000万円であれば50万~100万程が平均相場と考えられます。



まとめ  


つい慣習的になんとなく支払ってしまいがちな手付金ですが、特に不動産などの重要な取引を考えている方は、手付金とて侮れません。ご自身が行う契約に手付金の支払いがあるのか。あるとすればその額、解除権の有無とその期日などをしっかり確認することが大切です。



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